주택 양도세 기본개념 및 세율 정리

1주택자(기본)

- 양도가액이 9억 이하이어야 비과세가 적용되며, 그 이상일 경우 9억까지만 비과세 혜택이 적용됩니다.

- 1세대 1주택 비과세 조건 : 조정대상지역일 때 취득한 주택(2017.8.3 이후 취득한 주택)을 2년 보유하고 + 보유 기간동안 2년 이상 거주해야 합니다.

기본세율표(2021)
과세표준	세율(%)	누진공제액
1,200만원 이하	6	-
1,200~4,600만원	15	1,080,000
4,600~8,800만원	24	5,220,000
8,800~1억5천만원	35	14,900,000
1억5천~3억원	38	19,400,000
3~5억원	40	25,400,000
5~10억원	42	35,400,000
10억원 초과	45	65,400,000

* 모든 소득세에는 지방소득세 10% 추가과세

 

1. 단기보유 세율

부동산 양도세 세율표(2021.06 이후)
구분	주택,입주권	분양권
1년미만 보유	70%	70%
2년미만 보유	60%	60%
2년이상 보유	기본세율

* 모든 소득세에는 지방소득세 10% 추가과세

* 조정, 비조정 지역 관계없이 동일 세율 적용

 

입주권

- 재건축 또는 재개발 또는 택지개발사업구역의 토지 소유주가 조합원입니다.

- 완공 이후에 건물만 등기됩니다.

(장점) 이주비 및 발코니 확장비용의 혜택이 있습니다.

(단점) 주택수 산정 시 포함되며, 추가분담금이 발생하고 한번에 많은 자금이 필요합니다.

 

분양권

- 건설회사와 분양 계약을 하게 되며, 토지 소유자가 시행사입니다.

- 매수시 권리만 보유하고 있다가 완공 이후 토지와 건물 소유권을 동시에 넘겨받습니다.

(장점) 대금을 분할하여 납부하여 상대적으로 한번에 목돈이 필요하지 않습니다.

(단점) 2021년 1월1일부터 주택수 산정시 포함됩니다.

 

2. 장기보유 세율

1세대1주택(고가주택)에 대한 장기보유특별공제율 적용요건에 거주기간 추가(2021.1.1 이후 양도부터)
기간(년)	3년~	4년~	5년~	6년~	7년~	8년~	9년~	10년 이상
보유	12	16	20	24	28	32	36	40
거주	12(*8)	16	20	24	28	32	36	40
합계	24(*20)	32	40	48	56	64	72	80

장기보유특별공제

- 보유 기간에 따라 양도차익을 공제해주는 것을 말하며, 취득일~양도일 기간을 기준으로 합니다.

- 장기보유특별공제액 = (양도가액 - 취득가액 등 필요경비) x 보유/거주기간별 공제율

- 미적용 주택은 다음과 같습니다.

   1) 미등기 양도 주택

   2) 다주택자가 조정대상지역의 주택을 양도하는 경우

   3) 보유기간이 3년 미만인 주택

   4) 조합원으로부터 취득한 조합원 입주권을 양도하는 경우

   5) 국외에 있는 주택

- 장기간 보유해야 세금감면 효과가 크기 때문에 단기투기 억제 효과가 있습니다.

- 3년 이상 보유한 토지/건물/조합원입주권(조합원으로 취득한 것은 제외)은 다음의 공제율을 적용합니다.

3년

4년

5년

6년

7년

8년

9년

10년

11년

12년

13년

14년

15년

~6%

~8%

~10%

~12%

~14%

~16%

~18%

~20%

~22%

~24%

~26%

~28%

~30%

 

다주택자

- 조정대상지역 소재 주택 양도시 중과세율을 추가로 적용합니다.

- 2021년 6월부터 기본세율 + 20%p(2주택) 또는 30%p(3주택 이상)

예시) 과세표준 10억, 2년미만 보유, 3주택 중과세대상일 경우

        2년 미만 단기보유세율 60% 적용시 : 세액 6억

        일반 세율에 중과세 30% 적용시 : 세액 684,600,000원

 

기타

- 조정대상지역의 중과세대상 주택 양도시 장기보유 특별공제는 배제됩니다.

- 조정대상지역의 일시적 2주택자의 양도소득세 비과세 규정적용시, 신주택 취득후 1년 이내 신주택 전입 + 구주택 양도 해야 합니다.