현재 기준으로 주택 신규분양 청약 시 고려해야 할 점들 (최근 변경된 규제 위주)
1. 중도금 대출은 12억 이하까지 (분양가 + 옵션가인지?)
☞ '23년1월3일 발표내용) 분양가 상한기준을 폐지해 분양가에 관계없이 모든 분양 주택에서 중도금 대출을 받을수있고, 중도금 대출 인당 한도도 폐지할 예정, '23년 1분기 내 시행할 예정.
2. 1 주택자의 경우, 기존주택 처분기한은 2년까지
☞ 기존 주택 처분 의무 없어짐
3. 추첨제, 가점제 : 2023년부터 중소형 면적(전용 85㎡ 이하)에도 추첨제가 확대 적용된다.
4. 분양가 상한제 주택에 실거주 의무도 없어짐.
즉, 입주시 바로 전세를 놓을수있게 되었다는 얘기.
5. 전매제한 기간 완화됨. 수도권의 경우 공공택지와 규제지역은 3년, 과밀억제지역은 1년, 이 밖의 지역은 6개월로 변경.
규제가 완화되어 그동안 상승된 분양가, 움츠러든 매매시장 분위기 대비 청약 숨통이 트이게 되었고, 1주택자 또는 청년층의 청약 기회가 넓어지게 되었다.
1순위 자격은 갖춘걸로 가정하고, 이제 자금 융통이 가능한지 계산해보자.
조정대상지역과 투기과열지구에 있는 6억원 이상의 주택을 구입할때 '자금조달계획서'를 제출해야 한다.
여기에 나와있는 항목을 기준으로 나의 자산 상황을 점검해보고, 이 주택을 매매(청약)할 수 있는지 판단해보려 한다.
청약의 경우, <내가 가진 금액 + 조달가능한 금액> 이 <분양가 + 옵션가>보다 크거나 같아야 한다.
*자금조달계획서 양식은 아래 사이트의 자료실에서 다운받을 수 있다.
https://rtms.molit.go.kr/index.do
'자금조달계획'의 항목을 보고 나의 상황을 대입해보았다.
1. 자기 자금
②번 금융기관 예금액
1) 은행 예금과 적금을 더한다.
2) 개인연금과 퇴직연금, 주택청약계좌까지 넣어도 될듯
③번 주식,채권 매각대금
주식을 현재 기준으로 매도했을때 금액 계산해보기
④번 증여, 상속
결혼전에는 해당사항 없을듯함
⑤번 현금 등 그밖의 자금
1) 입출금계좌와 CMA 잔액
2) 그밖의 자산으로 미래소득을 넣어도 된다고 한다.(약 3년치 연봉)
⑥번 부동산 처분대금
1주택자의 경우 부동산 매도후 금액.
주담대와 신용대출이 있다면 차감한 금액으로 생각하는게 좋을것 같다.
2. 차입금
⑧ 금융기관 대출액 합계
1) 분양가 12억 이하는 중도금 대출이 가능하므로, 이 경우 분양가의 40%를 적으면 될듯(투기과열지구 기준).
2) 신용대출을 동시에 일으키는 것은 대출한도를 보수적으로 생각해서 고려하지 않았으며, 주담대를 못받는 금액대라면 신용대출 금액까지 쓰면 좋겠다.
11번 그밖의 차입금
for me, 이 부분이 가장 고민이 필요한 부분이었다.
가족 또는 지인에게 2억1700만원 이상으로 빌린다면 4.6% 이자율을 적용하며, 그보다 적다면 저리로 가능하다. 둘다 차용증은 필요하다.
배우자에게 빌리는 경우(현재 기혼), 6억원까지 증여세없이 증여가 가능하므로 1번 자기자금에 적으면 된다.
예비 배우자라면(결혼 예정), 현재는 법적으로 남이므로 '그밖의 차입금'으로 적고(차용증 필요), 추후 혼인신고 후에는 배우자가 되므로 증여받은 것으로 할수 있다. 물론 6억원이 넘으면 증여세를 내야 하고, 이하라면 세금없이 채무를 면제한 것이라 볼 수 있다고 한다.
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